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한때 미국과 관련해서 아메리칸 드림이라는 단어가 유행한 적 있다. 이는 미국이 아닌 타국에서 사는 외국인들이 '기회의 땅' 미국에 이민을 간다면 자신의 꿈을 이룰 것이라는 희망이 담긴 단어였다. 이 과정 중 하나가 미국에서 자신의 집을 마련하고 안정적인 생활을 영위하는 것인데, 문제는 현재 바이든 행정부의 정책으로 인해 자기 소유의 주택을 마련하기 어려워졌다. 아메리칸 드림이 아메리칸 나이트메어가 된 것이다. 왜 이렇게 되었는지 내셔널리뷰 기자 E. J. 안토니가 작성한 칼럼을 공유하고자 한다.

'내집마련'은 미국 내의 모든 중산층이 열망하고 달성하는 '아메리칸 드림'이었다. 그러나 바이든 행정부와 의회 덕분에, 이제 그들의 희망이 담긴 큰 꿈은 악몽으로 바뀌었다. 이제 내집마련의 꿈은 미국인들의 손에서 점점 멀리 떨어져 나가고 있다.

과거 애틀랜타 연방준비은행은 2006년부터 주택 소유 저렴도 모니터 지수(HOAM)를 유지하기 시작했다. 이는 당시 주택 가격이 너무 저렴했기 때문이었다. 해당 지수는 조 바이든 대통령 취임 후 36%나 급락했으며 이는 역사상 최저치를 나타낸다. 현재는 중위 소득의 44%(세전)가 중간 가격의 주택을 구입할 여유가 있다.

미 전국의 주요 대도시 지역에서는 이러한 현상이 더욱 심각하다. 중간 가격의 주택을 사기 위해서는 보스턴 중위 소득의 50%, 마이애미의 55%, 뉴욕의 63%, 샌프란시스코의 84%, 로스앤젤레스의 85%나 되는 돈이 필요하다. 이것이 단순히 세전 소득과 주택 가격을 비교했다는 점을 고려한다면, 일부 지역에서는 주택에 필요한 비용이 순수입 100%를 초과한다고 볼 수 있다. 

이는 단순히 몇몇 도시만의 문제가 아니라 미국 전역에서 벌어지고 있는 문제다. 최근 한 보고서는 572개의 카운티(County)에 거주하는 평균적인 미국인들의 중간 가격 주택 구입 가능성을 추산했다. 보고서의 데이터를 살펴보면 미국에 있는 주택 중 99%가 구입 가능성 기준치를 훨씬 밑돌고 있음을 알 수 있는데, 이는 가구 소득의 28%보다 가격이 더 부담된다는 이야기이다. 

더욱 무서운 것은 애틀랜타 연방준비제도이사회에서 조사한 수치는 해당 문제를 과소평가하고 있다는 점이다. 해당 수치는 구매자가 계약금의 10%를 지불할 수 있을 것이라고 추정하지만 실제로는 대부분의 사람들은 계약금의 3%를 지불할 경제적 능력 밖에 없다. 만일 중위 소득에 해당하는 구매 희망자가 그동안 저축한 돈을 모두 사용한다고 해도, 여전히 계약금의 8%밖에 지불할 수 없다.

보증금이 적다는 것은 대출금이 많다는 것을 의미하고, 이는 매달 지불하는 돈이 많다는 이야기이며, 낮은 경제성을 의미한다. 금리는 계속 상승해서 현재 금리는 애틀랜타 연준의 계산에서 사용된 6.8%를 아득히 뛰어넘어 7.6% 이상에 도달했다. 게다가 주택가격도 상승했으니, 이 모두 주택담보대출의 월 지불금을 더욱 증가시킨다.

이렇게 되기까지의 과정은 과도한 정부 지출에 대한 교훈을 안겨준다. 코로나 팬데믹 기간동안, 정부는 가지고 있지도 않은 수조 달러를 지출했고, 이를 위해 아무런 대가 없이 돈을 찍어냈다. 그리고 2021년, 바이든 정부와 의회는 정부 지출을 정상적인 수준으로 되돌리는 대신, 연준이 적자 지출을 위한 자금을 계속 조성하는 동안 수조 달러의 추가적인 지출을 강행했다. 이로 인해 결국 40년만의 높은 인플레이션이 발생하게 되었다.

인플레이션은 집값을 포함한 모든 물가를 천정부지로 날려보냈다. 또한 인위적으로 유지하던 낮은 금리는 사람들이 매달 지불하는 금액을 늘리지 않은 채로 주택담보대출을 받을 수 있게 함으로서 집값을 더욱 올렸다.

결국 인플레이션으로 사람들의 실질 소득이 떨어지고 금리는 상승할 수 밖에 없었다. 이는 주택 소유의 경제성에 치명적이었이었다. 실질 소득이 감소한다는 것은 모든 사람들이 식량, 교통 등에 더 많은 돈을 사용하게 되었음을 의미한다. 동시에 주택가격은 사상 최고치를 찍었고 주택담보대출 금리는 23년만에 최고치를 기록했다. 사람들이 내집마련을 위해 지불할 돈이 줄어든 동시에 주택 가격은 사상 최고 가격에 다다른 것이다.

한 가지 확실하게 하자면, 이 문제는 바이든이 대통령이 되기 훨씬 전부터 그 조짐이 보였다. 연준의 인위적인 저금리 기조가 20년동안 자산 거품을 일으켰고, 주택관련 금융 파생상품 구매가 주택 가격을 더욱 상승시켰다.

팬데믹 직전 몇 년 동안, 연준은 더욱 엄격한 통화정책을 시행했고, 이는 정부지출로 인한 2020년 인플레이션의 영향을 완화시키는데 도움이 되었다. 그러나 바이든 행정부의 지속적인 과소비와 과도한 차입 및 규제, 그리고 이에 대한 비용을 지불할 돈을 찍어냄으로써 문제는 더욱 심각하게 번져갔다.

비현실적인 기업평균 연비 제도와 중형차량 탄소배출 기준, 석탄발전소 요금인상 등, 바이든 정부의 정책들은 모두 에너지 및 운송 비용을 증가시켰다. 이는 경제 전반을 침체시켰으며 모든 산업 분야에서 인플레이션을 초래했다. 만일 바이든 정부가 이런 규제를 시행하지 않고 지출을 판데믹 이전 수준으로 되돌렸다면, 이 모든 문제와 연간 2조 달러의 적자를 피할 수 있었을 것이다.

그러나 지금 우리는 '아메리칸 나이트메어', 악몽에서 깨어나기 힘들어 보인다.

데일리인사이트 정성민 기자 |